又見預售屋爭議！延期交屋又有違建？｜鄭仲昕律師協助消費者解除契約，一審獲判4,240萬元及利息

購買預售屋時，建商通常會在契約中明確承諾完工及交屋期限。如果交屋期限屆滿，建商仍未完成點交，甚至房屋同時存在違規變更外牆、違法增建等問題，買方並非只能無限期等待。

理白國際法律事務所鄭仲昕律師參與代理團隊，處理一起預售屋延期交屋及違建爭議。經臺灣臺中地方法院審理後，法院認定建商及土地出賣人未依約完成點交，買方解除契約合法，第一審判決土地出賣人應給付1,806萬元、建商應給付2,434萬元，合計4,240萬元，並應加計年息5％的遲延利息。

一、本案消費者分別簽訂土地及建物買賣契約，以總價2,150萬元購買預售屋。契約明確約定最遲應於民國111年10月31日前完成點交；如果逾期超過15日，經買方限期催告仍不履行，買方有權解除契約。

契約中另有重要的違約金條款：如因可歸責於出賣人的原因違反契約，經買方限期催告仍不履行，買方除得解除契約外，還可以請求出賣人加倍返還已收取的全部價金，作為懲罰性違約金。

消費者已支付土地全部價金903萬元及房屋價金1,217萬元，合計2,120萬元，僅保留30萬元交屋款。然而，約定的交屋期限屆滿後，建商仍未完成正式點交。

二、本案並非只有單純的工程延誤。臺中市政府都市發展局先後認定，系爭建物一樓外牆立面有未經申請許可擅自變更使用的情形，屋前亦有違法增建。買方面對的問題，不只是延後取得房屋，更涉及房屋是否符合建築法規，以及買方是否可能被迫接下一間具有違建問題的房屋。

因此，預售屋發生延期交屋時，不能只看建商是否聲稱房屋已經完工，也必須確認房屋是否符合法規、瑕疵是否完成修繕，以及權狀、使用執照、鑰匙、遙控器、交屋結算資料、設備保固文件等重要資料是否已完整交付。

本案中，建商及土地出賣人始終未交付建物與土地所有權狀、使用執照證明、過戶稅單及收據、交屋結算資料、正式鑰匙、遙控器，以及房屋與設備的保固、說明文件，甚至在錄音證據中承認尚未點交房屋，法院因此認定，系爭不動產尚未完成點交。

四、在交屋期限屆滿後，買方於民國112年4月分別委任鄭仲昕律師協助寄發存證信函，正式催告建商及土地出賣人於期限內履行點交義務。對方收受存證信函後仍未完成交屋，買方遂依法解除契約，並提起訴訟，請求返還已支付的價金及給付懲罰性違約金。過程中，鄭仲昕律師協同消費者錄音蒐證，一路陪同消費者與建商開會、調解，並進而取得有利的錄音證據。最終法院基於關鍵錄音證據認定建商自己承認尚未交付預售屋，建商未依契約約定期限履行交付義務，且經買方限期催告後仍未履行，買方依民法第254條及契約約定解除買賣契約，於法有據。

五、契約解除後，土地出賣人及建設公司應返還買方已繳納的價金共2,120萬元。此外，法院認定契約中的「加倍返還已收價金」條款，性質上屬於懲罰性違約金。由於被告未依約交付不動產，法院判決被告應再給付相同金額的懲罰性違約金2,120萬元，加計年息5％至清償日止。

六、這起判決提醒預售屋買方：所有權完成移轉登記，不等於建商已經完成交屋；房屋外觀看似完工，也不代表建商已履行全部契約義務。是否完成點交，仍應綜合確認房屋占有是否正式移轉、必要文件及鑰匙是否交付，以及房屋是否存在違建或違規使用等問題。

七、預售屋延期交屋的法律處理，關鍵在於契約如何約定、遲延是否可歸責於建商、買方是否依法完成催告，以及解除契約與請求違約金的程序是否正確。尤其存證信函的內容、催告期限及解除契約的時間點，都可能直接影響買方能否成功解除契約並請求高額違約金。

如果預售屋已超過約定交屋期限，或交屋時發現違建、違規變更、重大瑕疵，建議儘早保存買賣契約、付款紀錄、驗屋資料、雙方對話紀錄及主管機關函文，並在簽署交屋文件或接受房屋以前，先確認自身權益。

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